买卖合同无效赔偿咨询-广州黄埔区咨询-宅基地使用诉z讼律师

广州宅基地房可以查封拍卖吗？

   张静律师解答：理论上说来，宅基地房可以查封，也可以拍卖，拍卖只能卖给本集体经济组织成员。但实践中一般是只查封，比较少拍卖，因为宅基地房的拍卖涉及诸多的法律盲区，执行法官一般不会轻易进行。如下面这个案件，卢某欠了多笔债务，外村人买宅基地无效咨询，其名下宅基地房就被多家轮候查封了。

书节选：

   2022年3月16日，广州黄埔区咨询，本院作出(2021)粤01执X号公告，拟对案涉房屋进行依法处理(评估、拍卖等)。2022年7月7日，案外人陈某向本院提出本案执行异议，本院于同日审查。

案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋不动产权证为粤(2019)广州市不动产权第0 3号，权利类型为集体建设用地使用权/房屋所有权，登记时间为2019年5月27日，宗地用途为农村宅基地。案涉房屋权利人为卢某，占有部分为全部，共有方式为单独所有，所有权取得方式为分割。案涉房屋没有登记权。案涉房屋于2020年12月25日被白云查封，查封文号为(2020)粤某号，查封期限为2020年12月25日至2023年12月24日。另，案涉房屋因他案被白云、广州市荔湾区人民、广东省佛山市禅城区人民、广东自由贸易区南沙片区人民及本院轮候查封。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，合同效力咨询，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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广州宅基地房买卖无效，能否要求按照拆迁补偿标准赔偿？

   张静律师解答：如宅基地房屋已经拆除，则可以按照拆迁补偿标准赔偿。如房屋还没有拆除，则可能有的法官按评估的宅基地房屋价值来赔偿，有的按拆迁补偿标准赔偿，不同法官判法可能不一样。如下面这个案件，由于宅基地房屋已经拆除，无法评估，终认定按拆迁补偿标准金额的一半赔偿买家。

书节选：

  认为，本案系宅基地房屋买卖合同纠纷。何买家并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与陈卖家就买卖宅基地房屋所达成的转让协议因违反法律、行规的强制性规定应属无效。关于无效的法律后果处理问题。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案陈卖家已与拆迁补偿部门签订拆迁补偿合同，且涉案房屋也已经被实际拆除，故陈卖家应将其收取的5000房款返还给何买家。

陈卖家明知农村宅基地住房不能，核算房屋差价损失时按照实际安置补偿面积112.5134平方米计算，因此计算涉案房屋现市场总值为1170139.36元（112.5134平方米×10400元/平方米），陈卖家应向何买家赔偿的损失应为560069.68元［（1170139.36元-50000元）×50%］，何买家起诉主张超出部分，不予支持。

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广州宅基地房能吗？

  张静律师解答：不能，宅基地房屋是无效的。

书节选：

认为，本案的争议焦点是罗某持有涉案宅基地使用证是否有合法依据。《物权法》百八十四条和《法》第三十七条规定，宅基地使用权不得。本案中，根据何某与李某的陈述，何某是基于向李某提供的目的而以宅基地房屋进行并交付宅基地使用证，交付宅基地使用证亦是为行为服务的，是整个行为的一部分，而根据房地一体的原则，以宅基地房屋进行，买卖合同无效赔偿咨询，必然会涉及宅基地使用权，导致宅基地使用权一并。即使该协议是双方的真实意思表示，也因违反了法律的强制性规定，协议应属无效。而且，宅基地使用证从性质上属于不动产的权属证书，并非可或质押的财产，李某对该宅基地使用证并不享有权或质权。因此，李某对涉案宅基地使用证既不享有物权，也不能基于无效合同继续持有或转让该宅基地使用证。同理，即使李某及罗某之间的购房协议为双方真实意思表示，罗某也不能基于前述无效合同继续持有该宅基地使用证。原告及第三人作为宅基地使用证的权利人，要求罗某户腾空交还涉案房屋、返还宅基地使用证，合理合法，予以支持。

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