一方根本违约解除合同咨询-广州咨询-存量房买卖合同律师

广州二手房卖家的配偶不同意卖房，还能继续履行合同吗？

  张静律师解答：如有证据证明卖家的配偶实际上知情并同意，广州咨询，则可以起诉继续履行。如无证据，则不能要求过户，只能要求解除合同并赔偿。

判z决书节选：

法z院认为，关于争议焦点二，案涉房屋能否转移登记至李买家名下。王卖家与梅某于2000年4月12日在广东省××福田区门登记结婚。案涉房屋的登记权属人为王卖家，发证日期为2007年7月24日。可见，案涉房屋的取得是发生在王卖家与梅某夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条的规定，属于夫妻共同财产。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，王卖家擅自处分其与梅某的共有房屋，至今未得到梅某的同意及追认，在此情况下，李买家要求王卖家办理案涉房屋的过户手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

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广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家披露真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

判z决书节选：

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，一方根本违约解除合同咨询，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

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1、房屋买卖纠纷中，还没过户能请求确认所有权归自己所有吗？

  张静律师解答：不能，只能起诉要求办理过户手续。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六条：房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民z法z院应当向其释明变更诉z讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的，驳回其诉z讼请求。

2、没有购房资格的买家能起诉请求过户吗？

律师解答：不能，必须有购房资格才可以请求过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十七条：限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的，卖家不肯配合过户咨询，人民z法z院应当按照《广东省高z级人民z法z院广东省住房和城乡建设厅广东省厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403 号)，要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。

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