预售许可证规定咨询-广州白云区咨询-房地产纠纷律师(查看)

1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔逾期交房违约金吗？

  张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。

2、开发商能以购房人没有缴纳物业费抗辩逾期交楼吗？

   律师解答：不能。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。

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广州诚意金转为定金如何认定？

张静律师解答：诚意金并不是法律名词，法律上并没有诚意金这个说法，所以如何处理按照双方的约定来，诚意金不是定金。如下面这个案件，双方约定房屋价格经双方确认后，起诉逾期交房违约金咨询，诚意金就转为定金。后卖家通知了出售价格，买家又协商了一些细节，终双方未签订房屋买卖合同。买家起诉返还诚意金100万，卖家认为价格一旦达成，诚意金就转为定金不退了。终认定价格要经书面的房屋买卖合同写明才能认定达成一致，没签合同说明没达成一致，卖家返还诚意金100万。

书节选：

本案争议焦点为：创某公司是否应向李买家退还100万元。经查，双方于2021年10月14日签订的《认购卡》约定“如双方未能达成交易，出售方通知买受方即日起7个工作日内退还诚意金100万元。出售方如不能在约定期限内退还诚意金，出售方需按银行同期利率的2倍按日计息给买受方”及约定“此单位价格经买卖双方确认，则诚意金转为定金”，结合上述约定可以认定双方在《认购卡》中约定退还100万元的条件是双方未就案涉房屋交易的交易价格协商一致及未能达成终交易。虽然创某公司提供的聊天记录反映双方在《认购卡》约定的“终价格出售方将于2021年10买卖合同并固定案涉房屋交易价格，创某公司主张案涉100万元诚意金已转为定金、该100万元无需返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院结合《认购书》的约定，判令创某公司向李买家退还100万元及支付利息。

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广州商品房楼花买卖合同有效吗？

张静律师解答：楼花就是卖家向开发商买的商品房还没出房产证，就直接转手卖给了买家，约定到时房屋出房产证了，就直接过户到买家名下的合同。这种合同是有效的。如下面这个案件，卖家主张签订合同时买家还没有购房资格，起诉开发商退款咨询，故楼花买卖合同无效，就认定买家没有购房资格只是可能影响合同的履行，但不影响合同的效力，合同有效。

书节选：

针对王买家与邓卖家签订的《房地产买卖（居间）合同》是否合法有效，根据查明的事实，本院认为，本案中，王买家与邓卖家于2018年5月27日签订《房地产买卖（居间）合同》，依照《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，《房地产买卖（居间）合同》自签订时成立。其次，商品房限购政策系针对房地产交易的一种宏观调控措施，而不是法律、行规的强制性规定，故王买家没有购房资格虽然会影响涉案房屋过户至其名下，但不会因此导致《房地产买卖（居间）合同》无效。后，王买家已实际按《房地产买卖（居间）合同》约定向邓卖家支付了全部购房款166万元，邓卖家亦签订《补充协议》确认王买家作为房居间）合同》依法成立且合法有效，邓卖家主张《房地产买卖（居间）合同》不成立或无效，依据不充分，本院不予支持。

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