起诉开发商退款咨询-广州花都区咨询-房屋买卖合同纠纷律师

广州开发商隐瞒商品房已被查封，能双倍返还定金吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，一审法z院认为，涉案房产的查封在朱某认购之前就已发生，朱某作为认购方也应履行审慎审查的义务，故朱某对认购书无法履行也应承担责任，因此，驳回朱某要求益某公司向其双倍返还定金的请求，仅判z决返还定金。二审法z院认为购房者无过错，改判支持双倍返还定金。

二审判z决书节选：

本院认为，朱某与益某公司订立的《某园认购书》约定朱某向某公司支付定金50000元，双方于2014年11月13日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。《某园认购书》约定的定金作为双方在确定的期限内签订正式商品房买卖合同的担z保，其性质应为立约定金，如一方违约导致未能签订正式商品房买卖合同则应适用定金罚则。《某园认购书》约定出售方保证认购方能依约取得认购物业。作为出卖人，益某公司负有如实告知标的物情况以及确保标的物适于交易的义务，然而，益某公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，导致双方未能订立正式商品房买卖合同，应承担违约责任。朱某主张益某公司双倍返还定金，本院予以支持。

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广州预期交楼违约金的计算起止时间如何确定？

张静律师解答：开始时间比较容易确定，就是合同约定的交楼时间。截止时间一般为符合交楼条件且开发商通知购房者收楼的时间。如下面这个案件，开发商在楼房还不具备交楼条件（未取得竣工验收备案表）的时候就通知购房者收楼，购房者拒绝收楼。后开发商符合交楼条件了，却一直不通知购房者收楼。后酌情认定房产证出来的时间为截止时间。

书节选：

   本案争议焦点为：涉案逾期交楼违约责任认定的问题。对此，本院认定如下：

，许某已交付全部购房款，珠某公司却未按合同约定的2018年6月30日前完工并交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。讼争房屋所在楼宇于2018年11月12日取得竣工验收备案表，广州花都区咨询，已符合交楼标准，但珠某公司至讼争房屋取得房产证时亦未通知许某收楼并出示竣工验收备案表。本院基于本案具体案情酌情认定逾期交房违约金应以6161789元为基数，从2018年7月1日起按每日0.01%计算至2020年10月15日（即讼争房屋取得房产证之日）止。

第二，至于地下车库未砌筑问题，因该地下车库并未非《广州市商品房买卖合同（预售）》标的，许某以此为由认为讼争房屋不符合交楼标准，诉请珠某公司向其交付满楼条件的房屋，并计付逾期交房违约金至实际交付合格房屋之日止，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。讼争房屋办妥房产证后已经由珠某公司交付给许某。珠某公司在取得《竣工验收备案表》之后，已再次向许某发出楼函，许某仍拒绝收楼，相应损失扩大应由许某自行承担。

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广州买房不过户被查封，如何证明不是自己的过错未办理过户手续？

   张静律师解答：提交要求卖家办理过户手续的相关证据即可，如通话录音、聊天记录、短信、书面函件等都可以。如下面这个案件，侄子跟姑姑买了房子后，姑父不配合过户，起诉开发商退款咨询，后姑父欠债房屋被查封准备拍卖，侄子提起案外人执行异议之诉。审理后认为侄子有短信证据证明曾多次要求姑父配合过户，姑父不配合，终认定侄子非因自身原因未办理过户手续。解除对房屋的查封。

书节选：

   本案争议焦点为：案涉房屋未办理过户登记是否系因龚侄子自身原因所导致。《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民应予支持：（一）在人民查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案证登记的所有人刘姑父，要求其协助过户，符合常理。故案涉房屋未办理过户登记非因龚侄子原因造成的。龚侄子提出本案执行异议之诉请求阻却执行，本院予以支持。

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