占地补偿律师在线咨询-占地纠纷律师(在线咨询)-廊坊占地

（一）：城中村

城中村指的是在***规划城市的范围内，集体征收土地房屋。这些房屋被归入城市规划范围后，房价会因此而提高。在这个情况下，假如***以原来农村的价格去补偿土地上的房屋及其附着物的话，业主在解决居住问题时便会困难重重。

因此，人民行政审判庭在《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》时表示：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《国有土地上房屋征收与补偿安置条例》对房屋所有权人予以补偿安置。“

（二）：房屋作被视为土地附着物

在文章开头提及到我国的农村集体土地征收条例还没有制定，那么我们可以用什么法律依据来判断补偿呢？现时，农村土地或房屋征收补偿的法律依据可参考《土地管理法实施条例》。《土地管理法》中第二十五条表明，在征收土地方案经过合法批准后，由被征收土地所在地的市，县组织实施并将批准机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及补偿标准、农业人员安置办法以及办理补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡、镇、村予以公告。

至于在被征收土地上的附着物（青苗等）的补偿，《土地管理法》第47条做出了说明：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定，即农村集体土地上的房屋是作为附着物与青苗一起，其补偿标准由各省、自治区、直辖市各自规定”。市县需要公布具体的征收补偿标准，各地的标准应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，在每2至3年作出相应的调整。

问：那农村集体土地征收可补偿的项目有哪些？

除了***常听到的青苗补偿费以外，其他可补偿的项目还有土地，附着物和安置补偿。

1. 土地补偿费

就被的农村集体经济组织，对因其拥有的土地被征用而造成经济损失作出赔偿。

2. 青苗补偿费

就因被征用土地而受损的青苗，对种植青苗的单位和个人作出赔偿。

3. 附着物补偿费

就因被征用土地上被毁的附着物，例如房屋和其他设施，向该所在人支付的一种补偿费用。

4. 安置补偿费

就因被征用土地所造成的富余劳动力支付作出赔偿。

问：农村房屋拆迁又该如何补偿呢？

对于这个问题，目前没有明确的***，需要根据实际情况来制定的。在判断补偿金额时会考虑被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以参考房产权证或者建房批准文件为准。

一、房屋补偿：

房屋补偿指的是对被征收土地上建筑物的价值进行补偿，需要请有评估资质的评估机构进行评估确定。在通常情况下，补偿金额会按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格而定。地级市***部门需要按每年在各地地住宅房屋市场价格，制定出相应的价格表供居民参考。

二、搬迁费及临时安置的补助金：

各市一般都以就这两笔费用确定具体数额。如有提供周转房，则无需支付临时安置补助。

三、房屋装修补偿费用：

房屋装修补偿先由当事人协商，在没能达成共识的情况下会由评估机构评估确定。县市会依照市场价格列具体的补偿标准。由于市场价格会随时间改变，具体价格列表以发布时征收拆迁时的列表为准。

四、停产停业的损失赔偿

跟房屋装修补偿的情况一样，一般是又当事人进行协商，在没能达成共识的情况下会由评估机构评估确定。这种赔偿只针对运营性房屋。

五、补助和奖金

补助金有两种：困难补助金和公摊补助金。困难补助金是指的是对贫困被拆迁人员进行的补助，由各地***而定。公摊补助金则是一种额外补助，没有针对个别人群。另外，在各拆迁人成功鼓励被拆迁人及时拆迁是，他们可以活得额外的补偿。不过要注意的是，这两种赔偿由各地***制定，并非必然。

虽然目前国家对农村集体土地的征收补偿没有具体的规定，如果被征收人发现在被强拆的过程中存在任何违法的行为，可以拒绝在协议上签字，并申请信息公开，透过提起行政复议，行政诉讼等方式维护自己的权益。如果对维权的过程有任何疑难，可以找信誉良好的律师代理。

经常会有这样的事情发生，一是不返还给拆迁户协议，另外就是擅自修改协议，减少合同数额，这就会使拆迁户的利益时刻处于风险之中，即使拆迁户主张权利也没有协议作为证据提交给，导致维权困难。

因此，拆迁户一定要坚持协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底，如果不是这样做法，就会使自己置于风险之中。五、口头承诺陷阱实践中，拆迁方有着丰富的拆迁经验，而拆迁户一生只遇到一次拆迁，拆迁方为了达到尽快签约、尽快搬离、尽快评估的目的，往往会开出极具的条件，拆迁户信以为真，就对此予以配合，等到签字后，拆迁方会以各种理由否认之前的口头承诺或者以拆迁户达不到应有条件而不给当初允诺的利益。此时拆迁户才明白上当，为时晚矣。哭天抹泪，又有何用？六、五证陷阱国家为了保护拆迁户的利益，颁布法律明确规定，先安置后搬迁，如果房子就近安置不是现房，则拆迁方违法，不能签订房屋安置协议。

退一步讲，即使就近安置，按照国家基本建设流程，一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批，也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全，则拆迁户面临极大风险，更不应签协议。七、规划改变陷阱安置房地段没有五证或五证不齐全，除了没有及时办理或者客观上不具备条件等因素之外，还有一个更严重的情形是，安置地段根本是幌子，等到拆迁户已签协议并搬离的情况下，无法再聚拢，那时候拆迁方极有可能将规划改变，将拆迁户安置到其他地方或迟迟不予安置，占地补偿律师在线咨询，由于那时候拆迁户都已经分散居住，难以形成统一有效的力量，所以此时再进行维权难度极大甚至不可能。八、应该与谁签协议按照《国有土地上征收与补偿条例》规定，应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，除此之外拆迁户与其他主体签订的协议均属违法。有些地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议，都存在法律风险，拆迁户一定要瞪大眼睛看清楚。九、拆迁户有没有签订补偿协议的能力任何事情都是说起来容易做起来难，即使拆迁户认识到了签订协议的种种陷阱，但是在具体签订协议时，面对经验丰富的拆迁办工作人员时，仍然束手无策。因为实际情况是复杂的，拆迁方的手段花样翻新，防不胜防，拆迁户很难做到灵机应变，因此，***稳妥的方式就是聘请***的法律人士，来把住***关口，一失足成千古恨的例子举不胜举。

无论是国家征收还是商业拆迁，都应当给予被拆迁人合理的拆迁补偿。拆迁谈判类似于商业谈判，却又比商业谈判更难。这其中很大一部分原因是，对方的实力强于我们，对方有着***背景，有***的相关部门能够进行协调配合，此外资金实力不容小觑。

面对这样的对手，我们该如何是好？就该放弃谈判吗？就该妥协吗？教你五招获得更多拆迁补偿！

1、前期摸底

在拆迁谈判前，提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少？观察实际的拆迁进度情况？拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的？现在同等条件下拆迁方给出来的价格是什么？ 有条件的话还可以做一下信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。

2、拆迁方送来的文件可以收但不随意签字

面对拆迁人送达的五花八门的文件资料，例如拆迁通知、补偿决定等，哪些会对自己的权利、义务产生影响，短时间内是无法弄清楚的。大部分被拆迁人为了怕麻烦，草草了事，在没看清内容的情况下就签字，殊不知这种行为产生的影响是巨大的。

因为一旦签字就意味着你认可了文件的具体内容，文件就产生了法律效力。若是日后想要质疑或改变其内容就会困难重重。

所以我们在拆迁过程中倡导拆迁方送来的材料可以收，但是千万不要随便签字，一定要看清文件的内容，不给对方以空隙，遇到自己无法判断的内容要及早咨询***人士。

3、千万不能提交权属证明的原件

一些拆迁人会借机索要房屋产权证、土地使用证等重要的证件，很多被拆迁人不明所以，稀里糊涂的就将证书的原件交给了拆迁方。

一旦发生纠纷或者需要法律维权，就会造成巨大的阻碍，占地律师在线咨询，有的被拆迁人甚至会因此而丧失诉讼的机会。权属证书是公民享有合法财产的重要证据，千万不可轻易交出，一定要留在自己手中。

4、多听少说，不要轻易报价

实践中，拆迁方往往次见面就会问“想要多少钱啊?”，“有什么要求啊?”之类的问题。如果你以为这已经是在协商，那你就错了。这只是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定对付你的策略。

在这个时候如果简单的把自己的价报给了对方，话一出口，你就已经输了，因为拆迁方已经知道了你的底线。面对这种情况，一定要沉着冷静，判断时机。时机未到时尽量少开口说话，以免丧失获得高补偿的机会。

5、坚守阵地，表明决心

在拆迁实践中，拆迁方会时刻关注被拆迁人的一举一动，从而制定相应的拆迁策略。大部分被拆迁人即使不满意补偿数额、拒绝签订补偿协议，面对已经施工的脏乱差的环境，也会提早搬迁。

但是，如果被拆迁人轻易的搬迁无疑就向拆迁人释放了“维权决心不大”的信号，拆迁人据此可能会大大降低支付的补偿款。另外，如果被拆迁人不在原地居住，极有可能失去时间了解新拆迁信息的机会，在拆迁过程中陷入不利的地位。

房屋拆迁中，补偿安置协议的问题是众多被拆迁人关注的问题，也是被征收人关注的焦点，未来能过上什么样的生活就和这协议有直接的联系。成败在此一举。

话音刚落，拆迁相关部门为了方便快捷，便拿了份空白协议，让我们（被拆迁人）签字，拆迁办承诺高额补偿拆迁协议。一、签约时要注意合同的细节和自己的谈判地位首先是要千方百计提高自己的谈判地位。和拆迁方相比，被拆迁者往往处在相对弱势的谈判地位上，比如遇到强拆时房主们不能反抗等等。拆迁合同等等往往也都是由拆迁方制定的，许多的条款可能还不会给被拆迁人看。

这种情况可能意味着合同上的条款可能对被拆迁人不利，也有可能是合同上的拆迁补偿款更高，拆迁人想从中谋利。

为了提高自己的谈判地位，寻找***拆迁律师及提出诉讼往往是必须的。相比之下拆迁方更害怕败诉，他们只要有一个败诉就意味着所有的行政行为都是违法的，其拆迁的成本就会急剧提高，这也是拆迁方更愿意调解的原因。

其次的合同细节的注意。被拆迁人在合同签约时往往缺乏经验，很容易受到对方的影响。被拆迁人在签约时一定要注意合同的各个细节，因为往往是这些细节决定着利益是否能真正实现。

尤其是在合同上从拆迁补偿款的签订时，一定要注意大写的地方不能空着，防止对方篡改补偿款数字。

二、签约后依然要关注开放商签约之后的陷阱主要在拆迁补偿款和安置房的问题上。

首先是拆迁补偿款问题。对于拆迁补偿款，拆迁方往往不会不给。但是，被拆迁者们依然要注意拆迁方的动向，防止拆迁方因为宣告破产而拒绝打款，同时还要关注拆迁补偿款的付款方到底是谁。

其次是房屋的质量问题。我国的房屋使用权一般是70年，澄迈占地，但房屋的建筑寿命却大多只有50年。对于这个问题，拿到安置房的房主们可以在经济环境相对较好的时候将房子卖出，如果房子并没有建好或者还没有拿到房产证也可以先与购房者商定好后签好合同就可以了。

然后是逾期交房和房屋的面积问题。逾期交房可以通过对拆迁项目的实现评估等方式解决。而房屋的面积问题则需要被拆迁者自己注意。拆迁方往往会在合同签订时约定房屋面积一旦超过一定标准会要求被拆迁者补差价，

注意合同中的细节

往往被拆迁人在签订合同的过程中，因为缺乏经验，一定要注意合同中的各种细节，往往这些细节往往决定着利益能否真的实现。

问：签订拆迁协议能否反悔

正常情况下，协议在双方同意下才能签字，双方一经签字就是合法有效文件，原则上是不能反悔的，如果存在法定情形，可以向申请撤销或主张无效。

根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行规的强制性规定。

第五十三条 合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身伤害的；

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，占地纠纷法律咨询，受损害方有权请求人院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人院或者仲裁机构不得撤销（1）注意签订协议时，金额地方不要空着，预防篡改补偿款数字。

（2）空白协议不要签，如签订空白协议，那么补偿款将得不到保障了。

（3）无论承诺或借口，签字的协议必须保留原件，一张纸保全你的补偿款。

（4）签订拆迁协议要谨慎“先补偿，后搬迁”要牢记。

（5）不与开发商签协议，签协议请***人士查看。