白云区咨询-二手房买卖违约找律师-要求继续履行合同咨询

广州借高z利贷时签订的房屋买卖合同可撤销吗？抵债房合法吗？

    2013年，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士***，并以一套自有房屋作为担z保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的***及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋***公证手续。2014年，因陈老太未能偿还刘女士的***，万女士代表陈老太与常先生签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋***出售给常先生。陈老太***离家，后诉至法z院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。

律师说法：

法z院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故***撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。

实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，一般违约根本违约咨询，同时办理委托售房和房屋***公证，是变相的以房抵债，当***人无力偿还***后，房屋被***转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高z利贷非z法活动，侵害了***人的合法权益，又扰乱了***登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，要求继续履行合同咨询，避免购买抵债房屋造成经济损失。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州夫妻一方擅自卖房，另一方可以起诉合同无效吗？

    律师解答：夫妻共有房产但只登记在一人名下，一方擅自卖房的，如另一方不知情但房屋已过户，则无权主张合同无效。如尚未过户，则可以请求合同无效。但如买家有证据夫妻另一方知情只是没在合同上签字，则合同有效，买家可以起诉继续履行。

婚姻法***解释(三)***1条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在***实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进***屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房z产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法***解释(三)***1条***款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办z理产权登记手续，销网签咨询，另一方主张追回该房屋的，人***z院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第z一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意***损害另一方的利益;

第二，买受人支付了合理对价;

第三，买受人已经办z理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

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广州房屋涨价后卖家反悔不卖了，增值部分可以归买家吗？

    近年来，由于房价涨幅较大，卖方心理失衡，使得不少卖方甘冒违约的风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋，导致二手房买卖合同纠纷数量激增。近日，法z院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

2015年底，曹先生经中介公司居间介绍，看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋，协商确定后，曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定曹先生以300万元购买王先生名下住房一套。曹先生支付了5万元的定金。但是2016年3月5日，中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。这可把曹先生急坏了，他急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，但是王先生拒收该函件。曹先生又委托律师向王先生再次发函，但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

法z院审理中，经曹先生申请，法z院委托房地产评估公司对涉案房屋价值进行鉴定。房屋现价已达390万元。法z院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全z面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。

根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产经鉴定总价值为390万元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法z院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法z院***双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失90万元。

律师提醒：房价上涨带来了二手房交z易纠纷的大幅增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除***权、资金托管、户z口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。

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